Son güncelleme tarihi:
Hisseli tapuda diğer ortağın evde oturması, tek başına onun evin tamamının sahibi olduğu veya diğer paydaşlara her durumda kira ödemesi gerektiği anlamına gelmez. Paydaşın yararlanmasının engellenmesi hâlinde kullanımın düzenlenmesi, elatmanın önlenmesi, koşulları varsa ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilebilir. Seçilecek yol, evden yararlanmak mı, geçmiş kullanım için bedel almak mı, yoksa ortaklığı bitirmek mi istendiğine bağlıdır.
Giresun’da miras kalan bir dairede kardeşlerden birinin yaşaması veya birden fazla kişinin tapuda hissedar olduğu konutun tek ortak tarafından kullanılması bu soruyu gündeme getirebilir. Çözüm için önce tapudaki mülkiyet türü, paylar ve taraflar arasında bir kullanım anlaşması bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır.
Tapudaki hisse belirli bir oda üzerinde mülkiyet sağlamaz
Paylı mülkiyette her paydaş, maddi olarak bölünmemiş taşınmazın tamamına belirli bir pay oranında maliktir. Tapuda yarım hisse bulunması, aksi yönde geçerli bir düzenleme yoksa konutun belirli iki odasının doğrudan o kişiye ait olması anlamına gelmez. Türk Medenî Kanunu’nun 693. maddesi, her paydaşın diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde maldan yararlanabileceğini düzenler. [1]
Miras kalan taşınmazlarda elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir. Günlük dilde hepsine “hisseli tapu” denilse de paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti aynı değildir. Tapu kaydı ile mirasçılık belgesi birlikte incelenmeli; tarafların hakları ve talebin yöneltileceği kişiler buna göre belirlenmelidir.
Diğer ortak bütün evi kullanıyorsa önce neye bakılır
Evde oturan ortağın kullanımına daha önce açık veya örtülü rıza gösterilmiş olabilir. Ücretsiz kullanım anlaşması, aile içindeki düzenleme, fiilî paylaşım veya üçüncü kişi lehine kurulmuş bir hak bulunması da mümkündür. Bu olasılıklar, kullanımın hangi tarihten itibaren haksız sayılacağını etkiler.
Öte yandan evde oturmayan paydaşın anahtarının bulunmaması, eve alınmaması ya da yararlanma talebinin reddedilmesi önemli verilerdir. Tapudaki hisse, kullanımın kapsamı, konutun fiziksel durumu ve önceki anlaşmalar birlikte değerlendirilmeden doğrudan tahliye veya kira sonucu çıkarılmamalıdır.
Kullanım talebinin bildirilmesi ve intifadan men
Paydaşlar arasında ecrimisil bakımından kural olarak intifadan men koşulu aranır. Bu, bedel istenen dönemden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin diğer paydaşa bildirilmesini ifade eder. Böylece yalnızca konutu kullanmamak ile kullanımının engellenmesi birbirinden ayrılır. [4][5]
Bildirimde taşınmaz, pay sahipliği ve istenen kullanım açıkça belirtilmelidir. Örneğin anahtar teslimi, birlikte kullanımın sağlanması veya gelirden pay verilmesi talep edilebilir. İleride doğabilecek bedel talebi bakımından hangi tarihte ve ne istendiğinin kanıtlanabilmesi önemlidir.
Noter ihtarnamesi, bildirimin içeriğini ve tebliğini belgelendirmek için kullanılabilir. Ancak her olayda tek ispat yolu noter ihtarı değildir. Yazışmalar, önceki dava veya takipler ve diğer hukuka uygun deliller de değerlendirilebilir. İhtar gönderilmesi, koşulları oluşmamış geçmiş yılların tamamı için kendiliğinden ecrimisil hakkı yaratmaz.
Diğer ortağın kullandığı ev için ecrimisil istenebilir mi
Ecrimisil, hak sahibinin haksız kullanımdan dolayı isteyebileceği tazminattır. Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmadığında talep otomatik olarak “ödenmemiş kira” sayılmaz. Davacının hakkı, davalının kullanımının niteliği, yararlanmanın engellenmesi, gerekli bildirim ve talep edilen dönem incelenir.
Evin kiraya verilerek gelir elde edilmesi, paydaşlığın inkârı veya önceki yargısal başvurular gibi durumlarda intifadan men kuralının istisnaları gündeme gelebilir. Ancak evin teorik olarak kiralanabilir olması, evde oturan paydaş yönünden tek başına her zaman istisna oluşturmaz. Konutun bizzat kullanılması ile üçüncü kişiye kiralanarak gelir sağlanması ayrılmalıdır. [4][5]
Talep edilebilecek miktar, bölgedeki emsal kira değerleri, kullanım dönemi, pay oranı ve taşınmazın özellikleri üzerinden değerlendirilir. Giresun Merkez’deki bir daire ile başka bir ilçedeki farklı nitelikteki konut için aynı bedel esas alınamaz. Hesaplamada gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
Ecrimisil taleplerinde yerleşik uygulamadaki beş yıllık zamanaşımı yaklaşımı dikkate alınır. Bununla birlikte beş yıllık süre, her dosyada geriye dönük beş yıllık bedelin mutlaka kazanılacağı anlamına gelmez. Hak sahipliği, kullanımın haksızlaştığı tarih ve intifadan men koşulu talep dönemini ayrıca sınırlar. [5]
Kullanımın düzenlenmesi ve elatmanın önlenmesi
Amaç konutu kullanabilmekse, somut engelin giderilmesi veya kullanım biçiminin belirlenmesi istenebilir. Kanun, uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkimin belirleyebilmesine imkân tanır. Konutun durumu elveriyorsa zaman veya yer bakımından bir düzenleme değerlendirilebilir. [1]
Kullanım hakkı bulunan bir paydaşa karşı açılacak dava, üçüncü kişinin haksız işgaline karşı açılan davayla aynı şekilde kurulamaz. Davacının kendi payına karşılık çekişmesiz kullandığı başka bir bölüm bulunması da önem taşıyabilir. Yalnızca payından daha az yer kullandığını söyleyen kişinin durumu ayrıca incelenmelidir. [4]
Ecrimisil ve paya yönelik müdahalenin önlenmesi talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinin görev alanında değerlendirilir. Kullanım düzenlemesine ilişkin talebin hukuki niteliği ve özel görev kuralları ayrıca kontrol edilmelidir. Dilekçede istenen sonucun açık kurulması, görev ve yetkinin doğru saptanmasını sağlar. [2]
Ortaklığın giderilmesi kalıcı çözüm olabilir mi
Paydaşlar konutun kullanımında veya birinin diğerinin payını devralmasında anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi düşünülebilir. Aynen bölüşme mümkünse bu yol; mümkün değilse satış ve bedelin hak sahiplerine dağıtılması gündeme gelir. Satış kararı, evde oturan ortağa konutun ücretsiz bırakılması sonucunu doğurmaz. [1]
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta pay devri, satış veya kullanım konusunda anlaşma aranabilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanakla birlikte dava yolu değerlendirilir. Bu zorunluluk, her ecrimisil talebine yalnızca paydaşlar arasında olduğu için otomatik olarak uygulanmaz. [3]
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yer kesin yetki bakımından önemlidir. Giresun’daki taşınmaz için ilgili ilçe ve yargı çevresi belirlenmeli; bütün paydaşlar veya hak sahipleri doğru şekilde davaya dâhil edilmelidir. [2]
Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı
Güncel tapu kaydı, mirasçılık belgesi, kullanım anlaşmaları, ihtarlar ve tebliğ belgeleri başlangıç dosyasını oluşturur. Kullanımın engellendiğini gösteren yazışmalar ve hukuka uygun diğer deliller de saklanmalıdır. Üçüncü kişiye kiralama varsa kira sözleşmesi ve kira ödemeleri önem taşır.
Kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya elektrik ve suyu kesmek uyuşmazlığı ağırlaştırabilir. Kullanım iddiası hukuki yolla ileri sürülmeli; başkasının fiilî kullanımına zorla müdahale edilmemelidir.
Sık sorulan sorular
Kardeşim miras kalan evde oturuyorsa hemen kira isteyebilir miyim?
Bedel talebi mümkün olabilir; ancak kira sözleşmesi yoksa genellikle ecrimisilin koşulları incelenir. Önceki rıza, kullanım düzeni ve intifadan men değerlendirmesi yapılmadan otomatik kira borcu kabul edilmez.
Bir paydaşın rızası olmadan ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?
Kanuni sınırlamalar ve ortaklığı sürdürme yükümlülüğü doğuran durumlar saklı kalmak üzere bir paydaş bu yolu talep edebilir. Bütün paydaşların dava açmayı kabul etmesi gerekmez.
Evi kullanan ortak bütün faturaları ödediği için malik olur mu?
Fatura, aidat veya bakım giderlerini ödemek tek başına diğer payları kazandırmaz. Giderlere ilişkin talep ve savunmalar, mülkiyet ve kullanım hakkından ayrı değerlendirilir.
Noter ihtarı gönderince ortak evden çıkmak zorunda mı?
İhtar kullanım talebini ve karşı tarafa bildirimi belgeleyebilir. Tek başına zorla tahliye yetkisi vermez. Gerekli hukuki yol, talebin niteliğine göre belirlenir.
Giresun’da hisseli evin tek ortak tarafından kullanılması hâlinde önce hedef netleştirilmelidir. Konuttan yararlanma, geçmiş dönem bedeli ve ortaklığın sona erdirilmesi farklı koşullara bağlıdır; tapu ve kullanım belgeleri bu ayrım üzerinden incelenmelidir.
Hukuki dayanaklar ve kaynaklar
- [1] 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m. 683, 688–698 ve 699
- [2] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 2, 4 ve 12
- [3] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A ve 18/B
- [4] Adalet Bakanlığı içtihat kaydı, paydaşlar arasında kullanım ve intifadan men değerlendirmesi
- [5] İstanbul Barosu Dergisi, Yargıtay 3. HD, 30 Ocak 2007, E. 2006/11941, K. 2007/846 karar metni
Bu yazı, Giresun’da bulunan Başusta Hukuk Bürosu tarafından hazırlanmıştır. İşbu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla yazılmış olup, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına hukuki süreçlerinizi uzman bir avukat aracılığıyla takip etmeniz önerilir.