Kiracı Aidat Ödemezse Tahliye Edilebilir mi? Şartlar ve Süreç

Son güncelleme tarihi: 25 Ekim 2026

Kira uyuşmazlıkları ve tahliye süreçleri hakkında detaylı bilgi için kira uyuşmazlığında arabuluculuk rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kiracı aidat ödemezse tahliye süreci, yasal şartların oluşması durumunda gündeme gelen bir hukuki prosedürdür. ancak tek bir aidat ödemesinin gecikmesi kiracının kendiliğinden tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz.

Öncelikle aidatın hangi giderlerden oluştuğu, kira sözleşmesine göre kimin sorumluluğunda bulunduğu ve borcun kime ödenmesi gerektiği belirlenmelidir. Kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidat, kira ilişkisindeki yan gider niteliğindeyse kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüde ilişkin hükümlerine dayanabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir.

Apartman veya site yönetiminin aidatı doğrudan kiracıdan istemesi ile ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirerek tahliye talep etmesi birbirinden farklı hukuki süreçlerdir. Bu nedenle aidat borcunun bulunması, her durumda ve doğrudan tahliye kararı verileceği anlamına gelmez.

Kiracı Aidat Ödemezse Tahliye Süreci Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kiracı aidat ödemezse tahliye edilebilir mi sorusu, mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Kanuni şartların eksiksiz tamamlanması, sürecin hukuki açıdan geçerliliği için kritik öneme sahiptir.

Kiracı Aidat Ödemezse Tahliye Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse temerrüde düşebilir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmaması durumunda kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edilmesini izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi bakımından genel olarak şu şartlar önem taşır:

• Aidat borcunun muaccel, yani ödenmesi gereken hâle gelmiş olması,
• İlgili giderin kiracı tarafından karşılanması gereken bir yan gider olması,
• Borcun miktarının ve döneminin belirlenebilir olması,
• Kiracıya yazılı ve usulüne uygun bir bildirim yapılması,
• Konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz günlük ödeme süresi tanınması,
• Bildirimde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi,
• Verilen süre içinde borcun tamamen ödenmemesi.

Bu şartlardan birinin eksik olması, tahliye talebinin sonucunu etkileyebilir. Özellikle ihtarın içeriği, tebliğ tarihi ve talep edilen giderlerin kiracıya ait olup olmadığı somut dosya üzerinden incelenir.

Aidat borcu nedeniyle kiracının kapısının değiştirilmesi, ortak alanları kullanmasının engellenmesi, elektrik veya suyunun keyfî biçimde kesilmesi ya da zorla çıkarılması hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir. Tahliye, kiracının rızası veya yetkili makam kararıyla gerçekleştirilebilir.

Apartman Aidatını Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ortak giderlere katılma yükümlülüğü esas olarak kat malikine yüklenmiştir. Buna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak tesislerin işletme, bakım, koruma ve onarım giderleri belirlenen esaslara göre kat malikleri tarafından karşılanır.

Bununla birlikte kira sözleşmesinde, taşınmazın olağan kullanımından kaynaklanan işletme giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 20. maddesi değil, kira ilişkisine ilişkin 314 ve devamındaki hükümler ile sözleşme içeriği bu değerlendirmede önem taşır.

Hangi giderin kiracıya ait olduğu yalnızca belgenin üzerinde “aidat” yazmasına göre belirlenmez. Giderin niteliği incelenmelidir:

Kira sözleşmesinde “bütün aidatlar kiracıya aittir” şeklinde genel bir ifade bulunması, esaslı onarım ve mülkiyet hakkıyla bağlantılı her giderin tartışmasız şekilde kiracıya yüklenebileceği anlamına gelmeyebilir. Giderin kullanım gideri mi, yoksa taşınmaza kalıcı değer kazandıran bir yatırım gideri mi olduğu ayrıca değerlendirilir.

Site Yönetimi Aidat Borcunu Kiracıdan İsteyebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca bağımsız bölümde kira sözleşmesine veya başka bir hakka dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişiler, belirli ortak giderler bakımından kat malikiyle birlikte sorumlu tutulabilir. Kiracının bu kapsamda sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme, kira borcundan düşülebilir.

Bu düzenleme, apartman veya site yönetimine ortak gider alacağının tahsili için kiracıya da başvurma imkânı sağlayabilir. Ancak yönetimin kiracıdan aidat istemesi, yönetime doğrudan kira sözleşmesini feshetme veya kiracıyı tahliye ettirme yetkisi vermez. Kira sözleşmesinin tarafı kural olarak kiraya veren ile kiracıdır.

Yönetim, aidat alacağı için şartları varsa icra takibi veya dava yoluna başvurabilir. Kiraya veren ise aidatın kira sözleşmesi kapsamında kiracının ödemesi gereken bir yan gider olduğunu ileri sürerek temerrüt hükümlerini işletebilir. Bu iki talebin tarafları ve hukuki dayanakları birbirinden ayrıdır.

Aidat Borcu İçin İhtar Nasıl Olmalıdır?

Tahliye sonucuna bağlanmak istenen yazılı bildirimin açık ve anlaşılır olması gerekir. Bildirimde borcun hangi aylara ait olduğu, talep edilen miktar ve ödeme için verilen süre gösterilmelidir. Ayrıca süresi içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir.

Bildirim noter ihtarnamesiyle, icra takibi içindeki ödeme emriyle veya tebliği ispatlanabilir başka bir yazılı yöntemle yapılabilir. Kullanılan yönteme göre takip edilecek usul ve itiraz süreleri değişebilir.

İhtar veya ödeme talebi hazırlanırken şu konuların kontrol edilmesi önemlidir:

1. Yönetim kararları ve aidat hesap dökümleri incelenmelidir.
2. Kiracıya ait olağan giderlerle malike ait yatırım giderleri ayrılmalıdır.
3. Kiracının daha önce yaptığı ödemeler hesaptan düşülmelidir.
4. Talep edilen gecikme tazminatı veya faiz kaleminin dayanağı gösterilmelidir.
5. Kanunda öngörülen asgari ödeme süresine uyulmalıdır.
6. İhtarnamenin tebliğ edildiği tarih belgelenmelidir.

Yazılı bildirimin yalnızca “aidatınızı ödeyin” şeklinde olması, fesih ve tahliye bakımından gerekli bütün unsurları taşımayabilir. Belgenin içeriği bir bütün olarak değerlendirilir.

Kiracı Otuz Gün İçinde Aidatı Öderse Tahliye Edilir mi?

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine uygun olarak verilen süre içinde talep edilen borcun tamamını öderse bu temerrüt ihtarına dayanılarak sözleşmenin feshedilmesi kural olarak mümkün olmaz. Eksik ödeme yapılması, faiz ve giderlerin kapsamı konusunda uyuşmazlık bulunması veya ödemenin süreden sonra gerçekleştirilmesi hâlinde sonuç farklı olabilir.

Borcun ihtardan sonra ödenmesi, bazı durumlarda “iki haklı ihtar” sebebiyle tahliye değerlendirmesinde de önem taşıyabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunması ayrıca tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.

Ancak aidat borcuna ilişkin her bildirimin iki haklı ihtar kapsamında kira bedeli ihtarı olarak kabul edileceği kesin biçimde söylenemez. Talebin niteliği, sözleşme hükümleri ve yargısal değerlendirme önem taşır.

Aidat Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İlerler?

Kiraya veren, süresinde ödenmeyen ve kiracıya ait olduğu belirlenen yan gider için yazılı bildirim yaptıktan sonra kanuni sürenin dolmasını beklemelidir. Borç ödenmezse kira sözleşmesinin feshi ve tahliye için dava veya şartlarına göre icra takibi gündeme gelebilir.

İcra yoluyla tahliyede borçlu kiracıya ödeme ve tahliye talepli ödeme emri gönderilebilir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi veya borcu ödemesi, sürecin devam şeklini etkiler. Dava yoluna başvurulacak kira uyuşmazlıklarında ise kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere dava şartı arabuluculuk hükümlerinin dikkate alınması gerekir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili icra dairesi veya mahkeme; kiralananın yeri, davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve takip edilen hukuki yol gibi unsurlara göre belirlenebilir.

Giresun’daki Kiralananlar Bakımından Süreç Değişir mi?

Kiralananın Giresun’da bulunması, aidat borcunun niteliğine veya kiracının temel yükümlülüklerine ilişkin kanuni kuralları değiştirmez. Bununla birlikte görevli ve yetkili mahkeme, icra dairesi, arabuluculuk bürosu ve apartman yönetimi belgeleri bakımından yerel işlem noktaları önem taşıyabilir.

Giresun merkez veya ilçelerinde bulunan bir taşınmazla ilgili uyuşmazlıkta kira sözleşmesi, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve aidat dökümleri birlikte incelenmelidir. Taşınmazın başka bir ilçede bulunması ya da tarafların farklı şehirlerde ikamet etmesi, yetki değerlendirmesini etkileyebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı bir aylık aidatı ödemezse hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Tek bir gecikme kiracının kendiliğinden çıkarılmasına imkân vermez. Borcun kiracıya ait olması, yazılı bildirim yapılması, en az otuz günlük sürenin tanınması ve diğer kanuni şartların gerçekleşmesi gerekir.

Ev sahibi, kiracının ödemediği aidattan sorumlu mudur?

Kat mülkiyeti ilişkisinde ortak giderlerin asıl muhatabı kat maliki olabilir. Kiracının da kanuni sınırlar içinde sorumluluğu bulunabilir. Yönetim, somut giderin niteliğine göre malik veya kiracıya başvurabilir; tarafların kendi aralarındaki nihai sorumluluk kira sözleşmesine göre ayrıca belirlenir.

Kiracı, ev sahibine ait büyük onarım aidatını ödemek zorunda mı?

Esaslı onarım, yenileme veya taşınmaza kalıcı değer kazandıran giderler kural olarak malik yönünden değerlendirilir. Ancak giderin adı değil, gerçek niteliği ve sözleşme hükümleri önemlidir. Her özel aidat otomatik olarak kiracıya yüklenemez.

Aidat için kiracıya yapılan ihtarda ne belirtilmelidir?

Talep edilen giderin dönemi, tutarı ve kiracıya ait yan gider niteliği açık olmalıdır. TBK m. 315 kapsamındaki ihtarda ödeme süresi ve ödenmemesinin sonucu da kanuna uygun biçimde bildirilmelidir.

Apartman yönetimi aidat borcu nedeniyle kendi başına tahliye yapabilir mi?

Hayır. Yönetimin ortak gider alacağı ile kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan tahliye hakkı farklıdır. Borç bulunsa bile kilit değiştirmek veya eşyayı çıkarmak yargısal tahliye sürecinin yerine geçmez.

Kiracı aidatı doğrudan yönetime ödediyse yeniden ödeme istenebilir mi?

Ödeme belgeleri ve borcun hangi döneme ilişkin olduğu incelenmelidir. Aynı borcun iki kez tahsili istenemez; ancak kira sözleşmesindeki yan gider ilişkisi ile yönetimin hesabı birlikte kontrol edilmelidir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiracının aidat ödememesi tahliye sebebi oluşturabilir; ancak aidat borcunun varlığı tek başına yeterli değildir. Giderin kiracıya ait bir yan gider olması, borcun muaccel hâle gelmesi, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilmesi ve süresinde ödeme yapılmaması gerekir. Apartman yönetiminin aidat alacağı ile kiraya verenin tahliye talebi farklı hukuki ilişkilere dayanır. Aidatın kapsamı, ihtarın içeriği, ödeme belgeleri ve kira sözleşmesi her somut olayda birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki kaynaklar ve ilgili hükümler

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m. 315 ve 317: Kira yan giderleri, temerrüt bildirimi ve olağan giderler.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m. 20 ve 22: Ortak giderler ile malik ve kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğu.

Uyuşmazlık değerlendirilirken olay ve işlem tarihinde yürürlükte olan hükümler ile varsa sonraki değişikliklerin geçiş kuralları birlikte dikkate alınmalıdır.

Bu yazı, Giresun’da bulunan Başusta Hukuk Bürosu tarafından hazırlanmıştır. İşbu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla yazılmış olup, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına hukuki süreçlerinizi uzman bir avukat aracılığıyla takip etmeniz önerilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse temerrüde düşebilir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmaması durumunda kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir. İlgili mevzuata 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşabilirsiniz.

İlgili faaliyet alanı: Gayrimenkul hukuku.