Son güncelleme tarihi:
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu kapsamında sıkı şartlara bağlanmıştır. Uygulamada mülk sahiplerinin en sık ileri sürdüğü gerekçelerin başında, bir yakınının ilgili konuta ihtiyaç duyması gelir.
Özellikle “oğlum oturacak”, “kızım taşınacak” gibi söylemlerle kiracının tahliye edilmesi talebiyle sıkça karşılaşılmaktadır. Kanun, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki dengeyi korumak adına bu durumu belirli kurallara bağlamıştır.
Mülk sahibinin sadece sözlü beyanı, kiracının evden çıkarılması için yasal bir zemin oluşturmaz.
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
Hukukumuzda ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı ortaya çıkabilir. Bu durumda açılan dava türüne gereksinim nedeniyle tahliye davası denir.
Kanun koyucu, mülk sahibinin kendisinin veya ailesinin barınma ihtiyacını, kiracının mevcut kullanım hakkından üstün tutabilmektedir. Ancak bu üstünlük, keyfi bir şekilde kullanılamaz.
Kimlerin İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılabilir?
Ev sahibi sadece kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin ihtiyacına dayanabilir. Bu kişiler şunlardır:
- Kendisinin ve eşinin ihtiyacı,
- Altsoyu (çocukları, torunları),
- Üstsoyu (annesi, babası, büyükanne ve büyükbabası),
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
Kardeşin, yeğenin veya kuzenin konut ihtiyacı gerekçe gösterilerek bu dava türü açılamaz. Dolayısıyla “kardeşim oturacak” beyanı yasal olarak bu kapsamda geçerli kabul edilmemektedir.
“Oğlum Oturacak” Gerekçesiyle Kiracıyı Çıkarma Şartları
Bir ev sahibinin “oğlum oturacak” diyerek kiracısını yasal yollardan çıkarabilmesi için yargılama aşamasında belirli unsurların varlığını kanıtlaması gerekir. Sadece iddiada bulunmak, mahkeme nezdinde tahliye kararı verilmesi için yeterli görülmez.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Yargıtay kararlarında en çok vurgulanan unsur, konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzak bir ihtimal olan ihtiyaçlar gerekçe gösterilemez.
Örneğin, ev sahibinin oğlunun evlilik hazırlığı içinde olması, mevcut oturduğu evin yetersiz kalması ya da başka bir şehirde üniversite kazanıp oraya yerleşecek olması somut ve samimi birer ihtiyaç adayıdır. Buna karşılık, halihazırda benzer standartlarda boş bir evi daha olan ev sahibinin bu talebi samimi bulunmayabilir.
Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Dava Zamanlaması
Sözleşmenin türü, davanın ne zaman açılacağını doğrudan belirler:
- Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekir.
- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak, belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
İhtarname Göndermek Zorunlu mu?
Belirli süreli sözleşmelerde dava açmak için önceden ihtarname göndermek kanunen zorunlu değildir. Ancak, ev sahibi sözleşme süresi bitmeden önce kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek evi boşaltmasını talep ederse, dava açma süresini bir kira yılı uzatmış olur.
Hak kaybı yaşamamak adına bu sürelerin takibi önem taşır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350 Açıklaması
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi, kiralayanın gereksinimi nedeniyle sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesini düzenler.
Maddede, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının doğması halinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak açılacak bir dava ile sözleşmenin bitirilebileceği açıkça hükme bağlanmıştır.
Kanun koyucu bu maddeyle, haklı bir sebep olmaksızın kiracının sözleşmesinin tek taraflı sonlandırılamayacağını garanti altına almıştır.
Ev Sahibinin Evi Başkasına Kiralaması ve Yeniden Kiralama Yasağı
Uygulamadaki en büyük sorunlardan biri, kiracıyı “oğlum taşınacak” diyerek çıkarıp ardından evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamaktır. Kanun bu durumun önüne geçmek amacıyla mülk sahibine ciddi yaptırımlar öngören bir kısıtlama getirmiştir.
Gereksinim sebebiyle kiracının tahliye edilmesi sağlandıktan sonra, ev sahibi haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Haklı bir sebep bulunmadan bu yasağa aykırı davranılması halinde, ev sahibi eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu tazminatın miktarı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
İspat Sorunu ve Mahkemenin Yaklaşımı
Tahliye davalarında ispat yükü tamamen ev sahibinin üzerindedir. Ev sahibi, oğlunun o konuta gerçekten ihtiyacı olduğunu mahkemeye sunacağı delillerle kanıtlamalıdır.
- Örnek Olay: Ev sahibinin oğlu nişanlanmış ve evlilik tarihi yaklaşmıştır. Bu durumda düğün salonu sözleşmesi, nişan fotoğrafları veya evlilik hazırlıklarına dair belgeler mahkemeye delil olarak sunulabilir.
- Mahkemenin Yaklaşımı: Mahkemeler, ihtiyacın devamlılık arz edip etmediğine bakar. Geçici nitelikteki barınma talepleri tahliye gerekçesi olarak kabul görmez. Örneğin, oğlunun yaz tatilinde 1 ay kalacağı düşüncesiyle tahliye kararı verilmez.
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Dava Şartları
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, gereksinim nedeniyle tahliye davalarında da görevli ve yetkili mahkemeler kanunla belirlenmiştir.
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Arabuluculuk Şartı: Hukuk sistemimizde yapılan düzenlemeler doğrultusunda, kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamaması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi sözlü olarak “oğlum gelecek çık” derse çıkmak zorunda mıyım?
Hayır, ev sahibinin sözlü beyanı hukuki bir zorunluluk doğurmaz. Kiracının evden çıkarılabilmesi için ya tarafların anlaşması ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararının bulunması gerekir.
Oğlum oturacak ihbarnamesi geldikten sonra ne kadar sürede dava açılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde davanın açılması şarttır. Süresi içinde çekilen ihtarname bu süreyi bir sonraki dönem sonuna kadar uzatabilir.
Ev sahibi evde oğlu oturmadığı halde evi başkasına kiralarsa ne olur?
Ev sahibi mülkü haklı bir gerekçe olmadan 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralayamaz. Aksi halde eski kiracısına, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek olması gerekir mi?
Evet. TBK m. 350 kapsamındaki ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması değerlendirilir. Soyut bir beyanın yanında ihtiyaç sahibinin yaşam ve konut koşulları gibi olgular önemlidir.
İhtiyaç iddiası varken ev sahibinin başka evi bulunması neyi değiştirir?
Başka taşınmazın varlığı tek başına her durumda davayı kabul veya reddettirmez. Taşınmazın kullanılabilirliği, konumu, uygunluğu ve ihtiyaç sahibinin şartları birlikte değerlendirilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlığında arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak dava şartı arabuluculuk vardır. İİK kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrıca dikkate alınmalıdır.
Sonuç
Ev sahibinin “oğlum oturacak” gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilmesi, kanunda belirtilen sıkı şekil ve süre şartlarına uyulmasına bağlıdır. İhtiyacın samimi ve zorunlu olması, davanın yasal süreler içinde açılması ve zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi bu davanın temel taşlarını oluşturur.
Her somut olayın kendine has özellikleri, ailevi yapısı ve ekonomik koşulları farklı olduğundan, tarafların hak kaybına uğramaması adına sürecin titizlikle yürütülmesi gerekmektedir.
Konuya uygun dilekçe örneği:
Hukuki kaynaklar ve ilgili hükümler
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m. 350, 353 ve 355: İhtiyaç nedeniyle tahliye, bildirim ve yeniden kiralama yasağı.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m. 18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve istisna.
Uyuşmazlık değerlendirilirken olay ve işlem tarihinde yürürlükte olan hükümler ile varsa sonraki değişikliklerin geçiş kuralları birlikte dikkate alınmalıdır.
Resmî mevzuat kaynakları
Yazıda ele alınan konularla ilgili kanun metinleri: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
İlgili faaliyet alanı: Gayrimenkul hukuku.