Son güncelleme tarihi:
Ev sahibi ile kiracı arasında çıkan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce çoğu zaman arabuluculuk sürecinden geçmek zorundadır. Kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacağı, depozito iadesi veya kira sözleşmesinin uyarlanması gibi birçok konuda doğrudan mahkemeye başvurmak, dava şartı eksikliği nedeniyle sürecin başında sorun yaratabilir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun kapsamı, istisnaları ve başvuru usulü dikkatle değerlendirilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk nedir?
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, dava açmadan önce tarafların arabulucuya başvurmasını gerektiren dava şartıdır. Başka bir ifadeyle, kanunun zorunlu tuttuğu kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa mahkeme işin esasına girmeden davayı usulden reddedebilir.
Bu sistem, kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlığın mahkemeye gitmeden önce müzakere edilmesini amaçlar. Taraflar anlaşırsa uyuşmazlık dava açılmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanak düzenler ve taraflar bu tutanakla dava yoluna gidebilir.
Kanun maddesi açıklaması: HUAK m. 18/B
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 2026 yılı itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan birçok dava türünde arabuluculuk başvurusu, dava açmanın ön şartı olarak uygulanmaktadır. Türk Barolar Birliği de 1 Eylül 2023’ten itibaren kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olduğunu duyurmuştur.
Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan ve doğrudan mahkemede dava konusu yapılacak birçok uyuşmazlık arabuluculuk kapsamındadır.
Kira tespit davası
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde rayiç bedel tartışmaları sık görüldüğü için bu dava türü arabuluculukta en çok karşılaşılan başlıklardan biridir.
Tahliye davası
İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye veya iki haklı ihtar sebebiyle tahliye gibi davalarda, kural olarak dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, tahliyenin hangi yolla isteneceğidir.
Kira alacağı davası
Ödenmeyen kira bedelleri, aidat veya sözleşmeden doğan yan giderler için mahkemede dava açılacaksa arabuluculuk dava şartı gündeme gelir. Ancak doğrudan icra takibi başlatılması ayrı değerlendirilir ve bu durumda arabuluculuk başvurusu yapılması gerekli değildir.
Kira uyarlama davası
Aşırı ifa güçlüğü veya ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması isteniyorsa, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Depozito iadesi ve sözleşmeden kaynaklanan talepler
Depozito iadesi, kiralananın ayıplı olması, hor kullanım iddiası, tadilat bedeli, kira sözleşmesinin yorumlanması veya fesih sonrası alacak talepleri de kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa arabuluculuk kapsamında değerlendirilebilir.
Arabuluculuk zorunlu olmayan haller
Her kira uyuşmazlığında aynı yol izlenmez. Kanun, önemli bir istisna getirmiştir.
İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, HUAK m. 18/B’de açıkça kapsam dışında bırakılmıştır. Bu nedenle kiraya veren, şartları varsa doğrudan ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir.
Bu istisna, her tahliye yolunda arabuluculuk aranmayacağı anlamına gelmez. Mahkemede tahliye davası açılacaksa çoğu durumda arabuluculuk dava şartı gündeme gelir.
1 Eylül 2023’ten önce açılmış davalar
HUAK geçici madde 3’e göre, 18/B maddesinin dava şartı arabuluculuğa ilişkin hükümleri, yürürlük tarihi itibarıyla ilk derece mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay’da görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.
Bu nedenle 1 Eylül 2023’ten önce açılmış ve derdest olan davalarda sonradan arabuluculuğa başvuru zorunluluğu kural olarak aranmaz.
Arabuluculuğa elverişli olmayan konular
Arabuluculuk, tarafların serbestçe tasarruf edebileceği özel hukuk uyuşmazlıklarında uygulanır. Kamu düzenini doğrudan ilgilendiren veya tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği konularda arabuluculuk elverişliliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır?
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde, görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü üzerinden işlem yapılabilir. HUAK m. 18/A bu başvuru usulünü düzenler.
Başvuruda hangi bilgiler gerekir?
Başvuruda genellikle şu bilgilerin hazır olması faydalıdır:
- Tarafların adı, soyadı veya unvanı
- Kiralanan taşınmazın adresi
- Kira sözleşmesi bilgileri
- Uyuşmazlığın konusu
- Talep edilen sonuç
- Taraflara ait iletişim bilgileri
- Varsa ihtarname, ödeme belgesi, kira sözleşmesi ve yazışmalar
Başvurunun açık yapılması önemlidir. Örneğin yalnızca “kira uyuşmazlığı” demek yerine, “kira bedelinin tespiti”, “ihtiyaç nedeniyle tahliye”, “ödenmeyen kira alacağı” veya “depozito iadesi” gibi talebin somutlaştırılması sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar.
Arabuluculuk süresi ve son tutanak
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.
Süreç şu hallerden biriyle sona erebilir:
- Tarafların anlaşması
- Tarafların anlaşamaması
- Taraflara ulaşılamaması
- Tarafların toplantıya katılmaması
- Uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olmadığının anlaşılması
Süreç sonunda arabulucu son tutanak düzenler. Dava açılacaksa, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Bu zorunluluğa uyulmazsa mahkeme davacıya son tutanağı sunması için bir haftalık kesin süre verir; buna rağmen sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verilir.
Anlaşma sağlanırsa ne olur?
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, tarafların üzerinde anlaştığı hususlar tutanağa ve anlaşma belgesine geçirilir. Kira bedeli, tahliye tarihi, ödeme planı, depozito iadesi veya sözleşmenin devam şartları gibi konular anlaşma içinde düzenlenebilir.
HUAK m. 18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Anlaşmanın etkisi
Taraflar arabuluculuk sonunda anlaşırsa, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında yeniden dava açılması kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle anlaşma metninin açık, uygulanabilir ve ileride tereddüt yaratmayacak şekilde düzenlenmesi gerekir.
Anlaşma sağlanamazsa dava nasıl açılır?
Taraflar anlaşamazsa arabulucu son tutanak düzenler. Bu tutanak, dava şartının yerine getirildiğini gösterir. Sonrasında uyuşmazlığın türüne göre görevli mahkemede dava açılabilir.
Dava dilekçesine eklenmesi gereken belge
Dava açarken anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Bu belge, mahkemenin dava şartını incelemesi bakımından önemlidir.
Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler
Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu düzenleme özellikle tahliye, kira tespiti ve belirli süreye bağlı taleplerde önem taşır.
Uygulamadaki sorunlar ve mahkeme yaklaşımı
Kira arabuluculuğunda en sık yaşanan sorun, başvurunun yanlış veya eksik konu ile yapılmasıdır. Örneğin taraf yalnızca kira alacağı için arabulucuya başvurmuş, daha sonra aynı dosyada tahliye talep etmişse uyuşmazlığın kapsamı tartışılabilir.
Sık görülen sorunlar
- Arabuluculuk başvurusunun dava konusunu tam karşılamaması
- Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi
- Taraf bilgilerinin eksik veya hatalı verilmesi
- Kiralanan taşınmaz adresinin yanlış yazılması
- Tahliye davası ile ilamsız icra yolunun karıştırılması
- Toplantıya geçerli mazeret olmadan katılmama
- Anlaşma metninin belirsiz düzenlenmesi
Mahkeme yaklaşımı
Mahkemeler, arabuluculuğu dava şartı olarak inceler. Arabuluculuk başvurusu yapılmamışsa veya son tutanak sunulmamışsa, mahkeme işin esasına girmeden usuli değerlendirme yapar. Son tutanak sunulmuş olsa bile, tutanakta yer alan uyuşmazlık konusu ile dava dilekçesindeki talebin uyumlu olup olmadığı tartışma yaratabilir.
Örnek olay
Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödemediğini ileri sürerek doğrudan tahliye davası açmak ister. Ancak dava açmadan önce arabulucuya başvurmamışsa mahkeme dava şartı eksikliğini dikkate alabilir. Buna karşılık kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız tahliye yolunu kullanıyorsa, HUAK m. 18/B’deki istisna nedeniyle baştan arabuluculuk zorunluluğu aynı şekilde uygulanmaz. Bu ayrım, başvurulacak hukuki yolun doğru seçilmesi bakımından önemlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira tespit, kira alacağı, tahliye ve kira sözleşmesinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlık bu mahkemede görülür.
Yetki bakımından genel kurallar ve kira ilişkisine özgü hükümler birlikte değerlendirilir. Uygulamada kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantılar önem taşıyabilir. Arabuluculuk başvurusu da uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira davalarında arabuluculuk 2026 yılında zorunlu mu?
Evet. 2026 yılı itibarıyla, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Kira bedelinin tespiti davası kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Mahkemede tahliye davası açılacaksa kural olarak arabuluculuk dava şartı gündeme gelir. Ancak İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri HUAK m. 18/B’de istisna tutulmuştur.
Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açılırsa ne olur?
Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılmışsa mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddedebilir. Son tutanak eklenmemişse mahkeme davacıya bu belgeyi sunması için bir haftalık kesin süre verir.
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açılabilir mi?
Taraflar arabuluculuk sonunda belirli hususlarda anlaşmışsa, üzerinde anlaşılan konular hakkında kural olarak dava açılamaz. Bu nedenle anlaşma metni dikkatle hazırlanmalıdır.
Taraflardan biri arabuluculuk toplantısına katılmazsa ne olur?
Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir. Bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir.
Kira arabuluculuk anlaşmasına icra edilebilirlik şerhi gerekir mi?
HUAK m. 18/B kapsamındaki anlaşma belgeleri bakımından icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Sonuç
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, 2026 yılında dava açma sürecinin en kritik aşamalarından biridir. Kira tespiti, tahliye, kira alacağı, uyarlama ve depozito gibi taleplerde arabuluculuk başvurusunun doğru kapsamla yapılması gerekir. İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası, son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi, sürelerin durması ve anlaşma belgesinin icra edilebilirliği gibi ayrıntılar dosyanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle başvuru yapılmadan önce uyuşmazlığın hukuki niteliği dikkatle belirlenmelidir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Hukuki kaynaklar ve ilgili hükümler
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m. 18/A–18/B: Dava şartı arabuluculuk usulü, kira kapsamı ve istisnalar.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m. 299, 315 ve 350–355: Kira ilişkisinin ve tahliye sebeplerinin maddi hukuk dayanakları.
Uyuşmazlık değerlendirilirken olay ve işlem tarihinde yürürlükte olan hükümler ile varsa sonraki değişikliklerin geçiş kuralları birlikte dikkate alınmalıdır.
Bu yazı, Giresun’da bulunan Başusta Hukuk Bürosu tarafından hazırlanmıştır. İşbu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla yazılmış olup, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Hak kaybına uğramamak adına hukuki süreçlerinizi uzman bir avukat aracılığıyla takip etmeniz önerilir.
İlgili faaliyet alanı: Gayrimenkul hukuku.